TERMOS QUE VOCÊ DEVE CONHECER
Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel.
Juros é o custo do financiamento. Informe-se na sua agência da Caixa ou no correspondente CAIXA Aqui de sua preferência sobre a taxa de juros cobrada para o seu financiamento.
Amortização é o valor pago para reduzir ou amortizar o saldo devedor do financiamento.
Atualização é a correção monetária incidente sobre o saldo devedor do financiamento. Atualmente é utilizada a taxa referencial - TR. A TR é o índice que corrige o saldo devedor das contas de poupança e das contas vinculadas do FGTS.
Saldo devedor é o valor do financiamento em determinando momento considerando as amortizações e atualizações mensais. Também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.
Prazo de amortização é o prazo definido para pagamento do financiamento.
Prestação de amortização e juros é a soma mensal dos valores pagos como juros e amortização do saldo devedor.
Encargo mensal é soma de todas as parcelas mensais pagas para viabilizar o financiamento, a saber:
• Prestação de amortização e juros;
• Tarifa de Adminstração;
•Seguros:
MIP - para indenização por morte ou invalidez permanente
DFI - danos físicos no imóvel;
EVOLUÇÃO DO FINANCIAMENTO
A evolução do financiamento ocorre de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo cliente. O sistema de amortização define a forma de cálculo da prestação de amortização.
Na Caixa pode-se optar por um dos sistemas abaixo:
• Sistema de Amortização Constante – SAC;
• Sistema Francês de Amortização Tabela Price - SFA/TP.
QUAIS SÃO AS DIFERENÇAS ENTRE ESSES SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO?
As principais diferenças são:
• SAC – Sistema de Amortização Constante - o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo.
• Tabela Price – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado.
A ATUALIZAÇÃO OU CORREÇÃO MONETÁRIA INFLUENCIA NA EVOLUÇÃO DO FINANCIAMENTO?
Sim. Os sistemas de amortização não leva em consideração a atualização do saldo devedor do financiamento, assim os encargos mensais têm de ser recalculados periodicamente. O saldo devedor dos financiamentos imobiliários tem correção mensal com base na TR.
MAIS DETALHES DOS SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO:
- SAC
O sistema SAC foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização mensal do valor financiado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. No SAC, as prestações de amortização e juros são periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética. O valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra parcela de amortização, que permanece constante enquanto não ocorrer reajustes do saldo devedor.
- TABELA PRICE
O valor do financiamento na TP tem menor amortização mensal em relação ao SAC e ao longo do contrato o valor da prestação de amortização e juros aumentam. É interessante observar que ao final do contrato, paga-se um valor total maior de juros na Tabela Price do que no sistema SAC.
OUTROS COMPONENTES DO CONTRATO
- SEGUROS
Os valores para pagamento dos seguros são chamados prêmios de seguro. O prêmio do seguro MIP é de acordo com a idade do cliente; enquanto o prêmio do seguro DFI é de acordo com o valor de avaliação do imóvel.
- JUROS
A parcela de juros é recalculada mensalmente, em função do saldo devedor atualizado, taxa de juros e sistema de amortização.
- TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO
Quando devida pelo cliente é cobrada conforme Tabela de Tarifas da CAIXA disponível em http://www.caixa.gov.br opção Downloads - Tabela de Tarifas - Pessoa física e pessoa jurídica.
- SALDO DEVEDOR
É atualizado mensalmente, no dia correspondente ao vencimento do encargo mensal, por um índice. Nos contratos financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, esse índice é o índice de remuneração básica aplicado aos depósitos das contas vinculadas do FGTS.
Enquanto nos contratos financiados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, o índice é o mesmo aplicado aos depósitos de poupança do dia correspondente ao do vencimento do encargo mensal.
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